Για να εκτυπώσετε αυτό το άρθρο, το μόνο που χρειάζεστε είναι να εγγραφείτε ή να συνδεθείτε στο Mondaq.com.
ΣΤΗΝ πρόσφατη περίπτωση της Fysentzides εναντίον K & C Snooker & Pool Entertainment, Αστική έφεση αρ. 30/2019, με ημερομηνία 1/6/2020, το Ανώτατο Δικαστήριο της Κύπρου αποφάσισε σε νομικό σημείο σχετικά με τη δικαιοδοσία του Νόμου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικίασης του 1983 (Ν. 23/1983).
Τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης είχαν ως εξής. Ο ενάγων είχε μισθώσει εγκαταστάσεις στη Λάρνακα στους εναγόμενους για περίοδο δύο ετών. Η συμφωνία μίσθωσης περιλάμβανε την επιλογή για τους εναγόμενους να ανανεώσουν τη μίσθωση για μια επιπλέον περίοδο δύο ετών. Για να ασκήσουν αυτήν την επιλογή, οι κατηγορούμενοι υποχρεώθηκαν να δώσουν γραπτή ειδοποίηση ενός μήνα πριν από την ημερομηνία λήξης της αρχικής περιόδου μίσθωσης.
Οι εναγόμενοι δεν έδωσαν γραπτή ειδοποίηση για την ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης και δεν έφυγαν από τις εγκαταστάσεις στο τέλος της αρχικής περιόδου μίσθωσης. Κατά συνέπεια, ο ενάγων άσκησε αγωγή για παράβαση εναντίον τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας. Μεταξύ άλλων μέτρων, ο ενάγων ζήτησε να εκδοθεί εντολή έξωσης εναντίον των εναγομένων.
Κατά τη διάρκεια της δίκης, οι κατηγορούμενοι υποστήριξαν ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν ήταν αρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση, δεδομένου ότι ήταν νόμιμοι μισθωτές, όπως προβλέπεται από τον Νόμο περί Ελέγχου Ενοικίασης του 1983 (Ν. 23/1983).
Κατά τη γνώμη των εναγομένων, σύμφωνα με το νόμο περί ελέγχου ενοικίασης του 1983 (Ν. 23/1983), το δικαστήριο ελέγχου ενοικίασης έχει αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάζει την υπόθεση επειδή πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Υπήρξε συμφωνία μίσθωσης μεταξύ του ενάγοντος και του εναγομένου.
- Η περίοδος μίσθωσης είχε λήξει.
- Μετά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης, ο ενοικιαστής διατήρησε τις εγκαταστάσεις και πλήρωσε το τελευταίο συμφωνημένο ενοίκιο.
- Οι εγκαταστάσεις βρίσκονταν σε μια περιοχή ελέγχου όπως προβλέπεται από το Υπουργικό Υπουργικό Συμβούλιο.
- Οι εγκαταστάσεις κατασκευάστηκαν πριν από τις 31/12/1999.
Οι ενάγοντες δεν αμφισβήτησαν την εφαρμογή και την ορθότητα αυτών των απαιτήσεων.
Ωστόσο, υποστήριξαν ότι σύμφωνα με το άρθρο 2 του νόμου περί ενοικίασης του 1983 (Ν. 23/1983) που προβλέπει την ερμηνεία της λέξης «εγκαταστάσεις», ένας ενοικιαστής γίνεται νόμιμος μισθωτής εάν οι εν λόγω εγκαταστάσεις ενοικιάστηκαν ή ήταν διαθέσιμο προς ενοικίαση, πριν από τις 31/12/1999. Εάν όχι, ο ενοικιαστής δεν γίνεται νόμιμος μισθωτής και ως εκ τούτου, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικίασης δεν έχει δικαιοδοσία.
Στις 16/12/2018, ο δικαστής του Επαρχιακού Δικαστηρίου διαφώνησε με το επιχείρημα του Ενάγοντος και επιβεβαίωσε το επιχείρημα των εναγομένων. Ως αποτέλεσμα, η υπόθεση τέθηκε σε αναστολή και παραπέμφθηκε στο δικαστήριο ελέγχου ενοικίασης.
Ο ενάγων άσκησε έφεση κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου, με την αιτιολογία ότι ο δικαστής του Επαρχιακού Δικαστηρίου έκανε λάθος όταν είχε διαφωνήσει με το επιχείρημά τους.
Το επιχείρημα των ενάγοντων δεν έχει τεθεί ποτέ προηγουμένως ή εξεταστεί από το Ανώτατο Δικαστήριο.
Στις 1/6/2020, το Ανώτατο Δικαστήριο της Κύπρου εξέδωσε την απόφασή του ανατρέποντας την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε με το επιχείρημα του Ενάγοντος ότι, εκτός από τις πέντε προϋποθέσεις που συνοψίστηκαν παραπάνω, ο ενοικιαστής γίνεται νόμιμος ενοικιαστής μόνο εάν οι εν λόγω χώροι ενοικιάστηκαν επίσης, ή ήταν διαθέσιμοι προς ενοικίαση, πριν από τις 31/12/1999.
Η απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου είναι σημαντική, καθώς φαίνεται ότι το συμπέρασμά τους επέβαλε μια νέα απαίτηση σε περιπτώσεις όπου η εφαρμογή του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικίασης είναι υπό αμφισβήτηση. Ως αποτέλεσμα της απόφασης, ένα άτομο που στοχεύει να απολαμβάνει τα δικαιώματα που προβλέπονται από τον νόμο περί ελέγχου ενοικίασης πρέπει να γνωρίζει την ημερομηνία της πρώτης ενοικίασης των εν λόγω χώρων ή να διατεθεί προς ενοικίαση. Εάν αυτή η ημερομηνία είναι μεταγενέστερη της 31/12/1999, δεν μπορεί να βασιστεί στον ορισμό του νόμιμου μισθωτή όταν λήξει η σύμβαση μίσθωσης.
Εάν παραμείνει στις εγκαταστάσεις χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και να λάβει εντολή εκδίωξης εναντίον του για παράβαση.
Αυτό που προκύπτει από την εν λόγω απόφαση, είναι ότι είναι πολύ σημαντικό για κάθε άτομο που είναι μισθωτής να γνωρίζει εάν έχει το καθεστώς νόμιμου μισθωτή, καθώς ο νόμιμος μισθωτής απολαμβάνει ορισμένα δικαιώματα που παραχωρούνται και προβλέπονται από τον νόμο περί ενοικίου ενοικίου .
Ουσιαστικά, ένας νόμιμος μισθωτής δεν μπορεί να αποβληθεί από τις εγκαταστάσεις, εκτός από περιπτώσεις στις οποίες παραβιάζει τους όρους μίσθωσής του, όπως:
- παραλείποντας να πληρώσετε το ενοίκιο για περισσότερες από 21 ημέρες μετά την παροχή γραπτής ειδοποίησης στον μισθωτή ή
- προκαλεί σημαντική ενόχληση στις γειτονικές ιδιότητες ή
- παρά τη ρητή υποχρέωση να μην εκμισθώσει τις εγκαταστάσεις, ο μισθωτής το πράττει και ως εκ τούτου παραβιάζει τη σύμβαση.
Ωστόσο, σε περιπτώσεις όπου ο νόμιμος μισθωτής συμμορφώνεται με τους όρους της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης θα είναι σε θέση να επιδιώξει την έξωση μόνο εάν προκύψουν συγκεκριμένες περιστάσεις που προβλέπονται από το Νόμο. Για παράδειγμα, εάν ο ιδιοκτήτης πετύχει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι:
- Χρειάζεται τις εγκαταστάσεις για προσωπική του χρήση και / ή τα εξαρτώμενα άτομα του για να διαμείνει ή,
- Επιθυμεί να κατεδαφίσει τις εγκαταστάσεις για να κατασκευάσει ένα νέο κτίριο, ή,
- Επιθυμεί να κάνει ουσιαστικές αλλαγές στις εγκαταστάσεις για να τις αναπτύξει περαιτέρω ή,
- Επιθυμεί να εκτελέσει έργα σε ένα διατηρητέο κτίριο που αποτελεί μέρος των εγκαταστάσεων.
Υπό την προϋπόθεση ότι συμβαίνουν τέτοιες περιστάσεις, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση μέχρι ποσού που ισοδυναμεί με ενοικίαση 18 μηνών ή ακόμη και αποζημίωση για την απώλεια υπεραξίας για χώρους εμπορικού χαρακτήρα.
Με βάση τα παραπάνω, είναι σημαντικό για τον ιδιοκτήτη να γνωρίζει εάν οι χώροι που επιθυμεί να ενοικιάσει εμπίπτουν στις διατάξεις του νόμου περί ενοικίασης, ώστε να γνωρίζουμε ότι ακόμη και αν η σύμβαση ενοικίασης θα ισχύει για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο , μπορεί να μην είναι σε θέση να εκδιώξει τον ενοικιαστή εάν ο τελευταίος, αποφασίσει να παραμείνει στις εγκαταστάσεις και να συμμορφωθεί με τους όρους μίσθωσης. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει επίσης να γνωρίζει το γεγονός ότι σε μια τέτοια περίπτωση, δεν θα είναι σε θέση να διατηρήσει την κατοχή των εγκαταστάσεων, εκτός εάν πληρώσει αποζημίωση στον ενοικιαστή και μόνο εάν προκύψουν συγκεκριμένες περιστάσεις που προβλέπονται από το Νόμο.
Σε αυτό το βαθμό, θα ήταν σκόπιμο οι ιδιοκτήτες να ζητήσουν νομικές συμβουλές πριν από την ενοικίαση των εγκαταστάσεων και ταυτόχρονα, οι ενοικιαστές θα πρέπει επίσης να ζητήσουν συμβουλές σχετικά με το κατά πόσον οι χώροι που τους ενδιαφέρουν εμπίπτουν στις διατάξεις του νόμου περί ενοικίου και τι συνέπειες σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες τους ζητήσουν να εκδιώξουν τις εγκαταστάσεις.
Θα χαρούμε πολύ να παρέχουμε βοήθεια και βοήθεια σε υποψήφιους ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, έτσι ώστε τα δικαιώματά τους να μπορούν να προστατευθούν και να προωθηθούν.
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου προορίζεται να παρέχει έναν γενικό οδηγό για το θέμα. Θα πρέπει να αναζητήσετε ειδικές συμβουλές για τις συγκεκριμένες περιστάσεις σας.